Cómo pagar una vivienda
En qué fijarse al tomar un crédito hipotecario
Cada institución financiera tiene sus propias reglas para la entrega de créditos, por lo que debes tener claro cada uno de los puntos para obtener los mejores beneficios.
Muchas decisiones se tienen que tomar al momento de contratar un crédito hipotecario, desde el monto hasta el tipo de préstamo que se va a pedir.
Es por esto que hemos preparado esta guía con los principales conceptos que debes tener claro al momento de dirigirte al banco y solicitar el préstamo.
Lo primero que debes conocer es tu realidad económica, ya que no puedes pensar en la compra de una determinada propiedad si es que ésta no está al alcance de tu bolsillo y luego tener problemas de pago, lo que te haría perder tu casa.
Generalmente los bancos piden que el sueldo del cliente, sean igual o superior a cuatro veces el valor de un dividendo.
Es importante recordar que cada institución financiera tiene sus propias reglas para la entrega de créditos, por lo que debes tener claro cada uno de los puntos para obtener los mejores beneficios.
En general, el crédito hipotecario clásico, es aquel en el que el banco presta el 75% del valor de la propiedad y la persona debe tener un pie del 25% restante, con una tasa de interés fija por todo el periodo del préstamo. Luego han aparecido una infinidad de posibilidades, como el leasing, crédito sin pie, crédito en pesos, etc.
Requisitos para acceder a un crédito
- Para poder acceder a un financiamiento a través de un crédito los requisitos mínimos son los siguientes:
- Ser mayor edad.
- No tener malos antecedentes comerciales (no estar con deuda vigente en el boletín comercial, ni poseer registradas más de cinco apariciones históricas en el sistema).
- Tener más de un año de antigüedad laboral.
- Tener la renta necesaria para acceder al departamento que se quiere, los bancos piden una renta que equivalga a cuatros veces el valor del dividendo.
- Los bancos verifican también las propiedades que sean dueños, así como otras deudas que se tengan dentro del sistema financiero.
Qué es una letra hipotecaria
Cuando un crédito es en letras hipotecarias, lo que se entrega son letras que el banco que otorgó el financiamiento las transa en la Bolsa de Comercio, tomando utilidades de ella inversionistas, que a cambio le entregan a la misma institución bancaria dividendos.
Si la letra es comprada a un precio menor que su costo nominal de origen se produce un diferencia que debe asumir en cliente, con lo que se puede encarecer el costo original del préstamo, especialmente en épocas donde la economía del país está deprimida.
Bajo este sistema se puede acceder a financiamiento por un 75% del valor de la propiedad y su tasa de interés es menor a la de un crédito vía mutuo hipotecario.
Qué es un mutuo hipotecario endosable
Es un préstamo que otorga cualquier institución financiera como bancos u otras empresas debidamente autorizadas.
Una vez pagado el vendedor de la propiedad, la mutuaria (en este caso el banco que otorgó el préstamo) puede ceder dicho mutuo a entidades acreditadas, lo que no afecta mayormente al deudor.
En los mutuos hipotecarios el préstamo solicitado por el cliente por lo general no puede sobrepasar el 80% del valor de la propiedad, siempre dependiendo del nivel de renta del comprador.
El valor del dividendo se mantiene constante durante los años que dura el préstamo, situación que hace que la tasa de interés sea mayor a la del crédito con letras.
Pasos para solicitar un crédito hipotecario
Solicitud de crédito: El interesado presenta sus antecedentes básicos, tanto personales como comerciales, y los datos de la propiedad. La entidad financiera puede aceptar o rechazar la operación.
Recepción de antecedentes: El banco recibe los antecedentes legales del comprador y del inmueble, los que deben ser aportados por el vendedor.
Estudio de título y tasación: Se analizan los antecedentes del bien raíz para determinar si existen problemas que afecten la operación. Se debe presentar el Registro de Propiedad, que especifica las características del inmueble; el Registro de Hipotecas y Gravámenes, donde consta si está afectado por alguna de estas circunstancias, y el Registro de Interdicción y Prohibición de Enajenar, porque pudiera estar prohibida su compraventa. La tasación permite definir el valor comercial del bien raíz.
Escritura: Si se aprueba el crédito, el compromiso de compraventa se oficializa ante notario público. Quedan registrados todos los antecedentes del crédito y se paga al vendedor, normalmente a través de un depósito a plazo, el que queda en notaría. A partir de este minuto es muy difícil deshacer la operación.
Inscripción en el Conservador de Bienes Raíces: Con este trámite se formaliza legalmente el cambio de propiedad del bien raíz. Es importante tener presente que los llamados gastos operacionales corren por cuenta del cliente, los que deben ser provistos luego de la aprobación del crédito. Estos cubren tasación, estudio de títulos, costos notariales, impuesto de timbre y estampilla y pago al Conservador.
Emisión y liquidación de letras hipotecarias: En caso de operar con este instrumento, el banco emite las letras para ser transadas en el mercado secundario.
Crédito sin pie
Para acceder a este tipo de préstamo se puede complementar renta con el cónyuge y se necesita un aval, pero sólo por el 10% del monto del crédito y una vez que el titular del crédito canceló dicho porcentaje en forma automática se desvincula al aval. Esto se traduce a no estar 25 años avalando la operación, sino que un poco menos de 4 años.
Su ventaja es ser el único medio de pago que ofrece el 100% de financiamiento a través de un solo crédito, pues a diferencia de otras instituciones bancarias se evita el crédito complementario para la vivienda, que se utiliza para financiar el monto de pie.
Tasas Variables
Los bancos ofrecen créditos cuyo costo cambia todos los años o se mantiene fijo por un período de tiempo para luego ajustarse al un precio de mercado. También, hay otros que parten con una tasa de interés base y no pueden superar cierto máximo.
Según expertos, a las personas jóvenes, que recién ingresan a trabajar y esperan que sus ingresos vayan aumentando les conviene tomar una tasa móvil. Porque como el monto de los créditos se determina según la renta del solicitante, si éste tiene un sueldo que con una tasa baja califica para un crédito, cuando ésta suba necesitará más recursos para pagar.
Debido a que las personas a lo largo del préstamo pueden cambiarse a una tasa fija, expertos recomiendan pasarse a tasa fija si las expectativas de sueldo son estables o si queda poco para terminar de pagar el préstamo y piensa que las tasas pueden subir. También si uno está recién empezando a pagar y quiere aprovechar las tasas bajas por un período.
Pero hay que estar atento en la fecha en que uno se quiere cambiar, ya que no es en todos los periodos del préstamo.
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