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COMPRAVENTA DE PROPIEDADES (ANÁLISIS DE ESPECIALISTAS)

¿Qué se gana y qué se pierde al comprar una vivienda al contado?

ImagenUNA ADQUISICIÓN BAJO ESA MODALIDAD PERMITE AHORRAR LOS GASTOS - OPERACIONALES ASOCIADOS A LOS CRÉDITOS HIPOTECARIOS -, OBTENER DESCUENTOS Y CONTAR CON UN RETORNO MÁS RÁPIDO DE LA INVERSIÓN, PERO A VECES IMPLICA NO DIVERSIFICAR EL RIESGO.

¿Conviene más comprar con crédito o al contado?

Depende , dice Esteban González, de AGS Visión Inmobiliaria. Si es para inversión, claramente un buen apalancamiento bancario permite aumentar exponencialmente los retornos sobre la inversión, de acuerdo a las ganancias de capital que obtenga la propiedad. Porque esto funciona igual que cualquier otro negocio: Si la persona o empresa mantiene en regla los niveles de endeudamiento, un adecuado apalancamiento permite ocupar los mismos recursos en un pool de propiedades, diversificando el riesgo y aumentando las utilidades.

Pero por otro lado, afirma el experto, si es para la compra de la vivienda propia, el escenario cambia. Independiente de que uno compre la propiedad por una necesidad familiar, siempre ésta será un vehículo de inversión. En este contexto, la decisión de compra y su respectiva forma de financiamiento depende de la mejor inversión alternativa. Si, por ejemplo, la familia mantuviese dichos recursos en un fondo de renta fija, claramente invertirlos en una propiedad del sector oriente les otorgará una mayor rentabilidad, dado que estos han crecido en la ultima década a una velocidad superior al 5% anual. Por el contrario, si la familia cuenta con la posibilidad de invertir sus recursos en otros negocios alternativos, la recomendación sería comprar vía crédito hipotecario.

BUENAS TASAS

Además, señala Esteban González, en el caso de la vivienda nueva el pago al contado de una propiedad que se vende en verde significa un plus para muchas inmobiliarias, ya que éstas trabajan con apalancamiento bancario para la construcción. Así, las inmobiliarias logran pagar sus créditos de acuerdo al calendario establecido con las instituciones financieras y aminoran su carga de intereses. En este contexto, las inmobiliarias siempre están dispuestas a ofrecer interesantes descuentos, que rondan generalmente entre un 2% y 7%.

Este poder de negociación se ve acentuado sobre todo cuando la propiedad no tiene muchos interesados y se requiere vender rápido , agrega el corredor José Valdés, de RE/MAX Urbe.

En cambio, un punto a favor del crédito hipotecario, señala Esteban González, es que actualmente las tasas de interés aún siguen en niveles atractivos e históricamente bajos, aunque al alza. Y añade que otro factor a tomar en consideración es que los créditos hipotecarios son el único instrumento a través del cual un banco otorga un financiamiento de gran volumen a una familia, sin el cual sería imposible levantar dicho capital. Esto se debe a que históricamente las instituciones financieras han considerado las propiedades como el gran colateral que garantiza una operación. El crédito hipotecario representa un pilar fundamental para los bancos (20% de sus activos) no sólo respecto a ingresos, sino que también respecto a la fidelización de clientes a los cuales cruzan con otros productos y servicios financieros.

Otro aspecto importante en favor del crédito hipotecario, señala el experto de AGS, es que la compra de una vivienda a través de un crédito hipotecario sirve para una especie de seguro de vida, pues las propiedades adquiridas con financiamiento Bancario cuentan con un seguro de desgravamen.

Así, por ejemplo, a veces conviene más adquirir dos viviendas con crédito pagando sólo la mitad de cada una al contado que una sola sin préstamo, pues, por efecto del seguro de desgravamen, si el deudor fallece antes de pagar su propiedad, los herederos quedarían con dos propiedades totalmente pagadas.

MÁS RÁPIDO

Pero comprar al contado también tiene sus ventajas respecto del crédito hipotecario. Según explica el abogado Juan Eduardo Figueroa Valdés, gracias a esa modalidad se puede materializar el negocio inmobiliario en un tiempo más breve, sin la necesidad de constituir hipotecas a favor de una institución bancaria o financiera como ocurre con las compras a crédito.

Por su parte, Alejandro Jaime y Carolina Paz Gonzalez Lobo, de RE/MAX Urbe Y RE/MAX Capital respectivamente, indican como una ventaja del pago al contado el ahorro de los gastos operacionales que implica una compra con crédito y de los intereses del crédito hipotecario.Y José Valdés afirma que si la propiedad es para inversión y arrendar, retorna más rápido la inversión.

OPERAR CON CUIDADO

Claro que antes de decidir por alguna de las dos opciones, dice Alejandro Jaime que hay que tomar en cuenta varios factores, como la disponibilidad de flujo mensual para servir el pago de un dividendo; la voluntad o aversión para endeudarse; evaluar si se tiene la edad adecuada para que se le otorgue un crédito hipotecario y la seguridad o inseguridad respecto al futuro de su empleo o actividad.

También es fundamental asesorarse con un corredor de propiedades o experto inmobiliario para no llevarse sorpresas. Porque hay que considerar temas de este tenor: Es siempre aconsejable en resguardo del comprador dejar el precio en notaría con instrucciones, mediante un depósito a plazo o vale vista, mientras se inscribe la propiedad a nombre del comprador en el Conservador de Bienes Raíces. Ello atendida la circunstancia que el comprador sólo se hace dueño a partir de la fecha en que se practica la inscripción, y mientras ello no ocurra no es dueño con la sola escritura publica de compraventa firmada, explica Juan Eduardo Figueroa Valdés, abogado y asesor legal de Acop-CNSI.

Más vale prevenir, dicen los que saben.

CUIDADOS

Señala el abogado Juan Eduardo Figueroa que en toda operación de compraventa de un bien raíz, ya sea pagadera al contado o con crédito, es indispensable que en forma previa a suscribir la escritura de compra, el comprador verifique que la propiedad no tiene inconveniente legal en ser adquirida, ya que sus títulos están ajustados a derecho, para lo cual debe encomendarse a un abogado que revise todos los antecedentes legales, escrituras e inscripciones de al menos los 10 últimos años.

Fuente: El Mercurio de Stgo.

de fecha 20 de Marzo 2011