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Bancos ofrecen créditos hipotecarios por hasta 90% y con mayores exigencias de renta

Entre $400 mil y $1,4 millones como ingreso mensual mínimo exigen a clientes para financiarles compras de viviendas.

Fuente: Economía y Negocios, El Mercurio de Santiago, 8 de julio de 2013.

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Hace un par de años, cotizar un crédito hipotecario por el 100% no era raro. Los ejecutivos de cuenta hacían el cálculo en pocos minutos y con una buena renta, un crédito adicional de consumo, o la complementación de ingresos, era relativamente fácil simular un hipotecario por valor total de la propiedad que se buscaba.

Sin embargo, tras un recorrido por las sucursales de bancos de Santiago Centro, se constató que la regla general hoy es no prestar por más del 90% y solo en algunos casos se ofrecen créditos complementarios de consumo para totalizar el 100%. Eso sí, dependiendo del nivel de renta, que en algunos casos debe superar los $1,4 millones al mes.

La razón es la mayor percepción de desaceleración de la economía, según comentan los ejecutivos de cuenta de 13 bancos consultados.

BancoEstado pide hoy $450 mil de renta mínima para cotizar un hipotecario, según comenta una ejecutiva de cuenta del banco en Huérfanos. Eso es por encima de la renta exigida, incluso, por algunos bancos masivos.

El financiamiento no puede ser por menos de UF 500 (unos $11,5 millones) y no ofrecen posibilidad de créditos complementarios para el pie exigido, ya que al igual que el resto de la banca, no financian ningún crédito por el 100%, salvo "contadas excepciones", como agrega la ejecutiva bancaria. En consumo, el banco estatal ya había elevado el requisito de renta desde $100 mil a $300 mil para dependientes y desde $250 mil a $350 mil para empleados independientes.

En bancos masivos como BBVA, Chile, Santander y Bci, las exigencias de renta van entre los $400 mil y $530 mil, también con restricciones a un eventual crédito de consumo por el pie exigido. A diferencia de sus pares, en Bci financian solo hasta el 80% del menor valor entre el precio de tasación y el de la venta.

Los actores más de nicho, como Itaú, Banco Internacional o Security, no prestan recursos para vivienda a personas con ingresos inferiores a un millón y por montos inferiores a UF 1.000 (unos $23 millones).

Mientras, en el otro extremo, banco Paris y Ripley ya no ofrecen hipotecarios, de acuerdo con los ejecutivos consultados. Así, del retail financiero solo Falabella sigue en competencia con la banca por estos productos.

En cuanto a plazos, hay casos en los que se ofrecen tasas fijas a hasta 40 años, en la mayoría de los bancos consultados la primera oferta es a 25 años, y en algunos, incluso, ese es el tope. También hay entidades que ofrecen hasta seis meses de gracia para el pago del primer dividendo, o dos meses de no pago, no consecutivos, durante la duración del crédito.

Las tasas de interés, en tanto, varían entre 4,2% y 4,8% anual, para rentas en torno a $1 millón, montos por UF 2.500 y plazos entre 25 y 30 años. En general, los ejecutivos se enfocan en informar el valor de la cuota mensual, más que el costo total del crédito, cifra que muestra diferencias importantes entre los distintos oferentes, según el costo de seguros y otros gastos asociados.

Cuentas asociadas

El recorrido evidenció la persistencia, en algunos casos, de una vieja exigencia: la cuenta corriente asociada al hipotecario.

Este requisito fue prohibido por el regulador de bancos a través de circulares, que finalmente dieron origen al concepto de "venta conjunta". Esta, en vez de condicionar el otorgamiento del crédito a la contratación de una cuenta corriente con el mismo banco, ofrece tasas preferenciales a quienes optan por el "mix" de productos.

La mayoría de los ejecutivos descarta que sea requisito para autorizar el financiamiento, pero reconocen diferencias de hasta un punto entre la tasa preferencial a clientes, y la de quienes solo piden el crédito. En Santander, la ejecutiva atribuye a "problemas de sistemas", la necesidad de contratar la cuenta, ya que sin esta no se podrían efectuar desde otra cuenta corriente traspasos clave en el proceso del préstamo, como el costo de las tasaciones. Solo en una sucursal de Itaú se afirmó que la tasa era "única" para clientes y no clientes del banco.

Visión del Central

En el último Informe de estabilidad Financiera, el Banco Central había advertido una "mayor restricción en el otorgamiento de los créditos bancarios" y el mantenimiento de "un crecimiento estable, aunque con diferencias a través de bancos", en préstamos para la vivienda, fenómeno que se acentuó luego de las advertencias del organismo sobre una eventual burbuja inmobiliaria.

Sin embargo, su presidente, Rodrigo Vergara, afirmó que existen aspectos aún bajo la lupa, debido a que "las ventas de viviendas se mantienen en niveles relativamente altos, los índices agregados de precios de estas mantienen su ritmo de expansión, y los estándares de otorgamiento de créditos hipotecarios no han variado sustancialmente".